контроль качества строительных работ, экспертиза строительных работ
 

+7 (908) 518-71-74


Долговечность, моральный и физический износ зданий и сооружений и их строительных конструкций

Долговечностью объектов недвижимости называют время, на протяжении которого здания и сооружения сохраняют свои эксплуатационные качества и параметры на заданном проектом уровне, согласно нормативным срокам службы объекта. Долговечность не зависит от проводимых ранее текущих или капитальных ремонтов.

Существуют понятия физической и технологической (моральной) долговечности. Существуют и обратные по значению и смыслу понятия – это физический износ объекта и его моральный износ (старение).

На физическую долговечность влияют физико-технические параметры строительных конструкций объекта – это прочность конструкций объекта, их жесткость, геометрическая неизменяемость, теплоизоляция, герметичность и многие другие параметры.

На моральную долговечность влияют такие параметры как архитектурная актуальность, благоустройство, технологическая оснащенность, соответствие своему функциональному назначению и другие параметры.

Еще имеется понятие оптимальной долговечности. Оптимальной долговечностью называют срок службы объекта, на протяжении которого экономически выгодно поддерживать его в действующем состоянии. После того, как выгоднее становится строительство аналогичного объекта, чем поддержание старого объекта в рабочем состоянии, происходит снос этого объекта, в связи с истекшим сроком его оптимальной долговечности.

Во время своей эксплуатации здания и сооружения постоянно подвергаются воздействиям различных природных и технологических факторов. Эти факторы необходимо учитывать в рабочем проекте на строительство зданий и сооружений, при выборе типов строительных материалов и типов строительных конструкций.

Так быть должно. Но реальная практика показывает, что качество строительных материалов и конструкций, их фактические параметры могут отличаться от нормативных. В этом случае, совместное воздействие природных и технологических факторов приводит к ускоренному износу зданий и сооружений.

Физическим износом строительных конструкций зданий и сооружений называют потерю ими своих первоначальных свойств. В процессе потери строительными конструкциями своих первоначальных качеств можно выделить следующие этапы:

1. Этап приработки конструкций объекта, на котором действуют повышенные деформации и повышенный износ. На этом этапе на объект распространяются гарантии строительных организаций, в зависимости от вида конструкций и характера их эксплуатации. Этот период не продолжителен, и на этом этапе выполняются различные ремонтные работы, связанные с осадками различных элементов здания;
2. Второй этап можно назвать периодом нормальной эксплуатации, медленного износа. Во время этого этапа накапливаются необратимые деформации, которые приводят, в последствии, к структурным изменениям материалов конструкций, и постепенному их разрушению;
3. На третьем этапе происходит повышенный износ объекта. Когда этот износ достигает определенного уровня, встает вопрос о целесообразности дальнейшей эксплуатации здания или сооружения, о целесообразности проведения текущего или капитального ремонта.

Моральный износ объектов недвижимости бывает двух видов. Первой разновидностью морального износа можно назвать обесценивание ранее построенного объекта. Такой объект не имеет никакого практического значения, он никому не нужен, поэтому его невозможно продать. Такие объекты подлежат сносу или разборке.

Второй разновидностью морального износа называют технологическое старение объекта. Такой объект требует дополнительных финансовых вложений на модернизацию, в соответствии с современными технологиями. Эта разновидность морального износа наиболее часто встречается на практике.

Определение степени морального износа второй разновидности – это очень сложная процедура, которая требует индивидуального подхода.

Объекты имеющие моральный износ первого типа не требуют дополнительных затрат в большом количестве. С другой стороны, объекты с моральным износом второй разновидности требуют дополнительных затрат на ремонтные работы в пределах 25% от собственной стоимости. В связи с этим, около 75% капиталовложений расходуется на реконструкцию промышленных предприятий, имеющих вторую форму морального износа. Это является более дешевым способом оживления предприятий и получения продукции, чем строительство новых предприятий-аналогов.

Моральный износ можно уменьшить путем проведения реконструкции объекта недвижимости, в то время как износ физический можно уменьшить путем проведения текущих или капитальных ремонтов. Стоит заметить, что здания и сооружения, в своем большинстве, имеют обе разновидности морального износа – физический износ и моральный износ. Но практика показывает, что эти две разновидности износа, чаще всего, квалифицируются одной из этих разновидностей.

Исходя из изложенного, можно сказать, что при составлении планов ремонта или реконструкции объектов недвижимости, к каждому объекту недвижимости следует подходить строго индивидуально, учитывая реальные условия и возможности ремонтных организаций.
440000, г. Пенза, ул. Володарского, 32

Copyright © 2011 Судебная и внесудебная строительная экспертиза